به گزارش پایگاه خبری تحلیلی ببین و بخون؛ قیمت مسکن در هفته اول مهر ۱۴۰۵ در حالی وارد فصل پاییز شده که بازار آپارتمان تهران همچنان با فاصله قابل توجه میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و قدرت خرید متقاضیان روبه‌رو است. تازه‌ترین داده‌های بازار نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران در روزهای ابتدایی مهر در محدوده بالایی قرار گرفته و در برخی مناطق شمالی، قیمت فایل‌های فروش به چند صد میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است.

بر اساس داده‌های یک شاخص مبتنی بر آگهی‌های واقعی بازار، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع ملک در تهران در آخرین روز شهریور حدود ۲۸۱ میلیون و ۶۴۱ هزار تومان ثبت شده است. این شاخص در ۲۴ شهریور حدود ۲۷۵ میلیون و ۴۳۷ هزار تومان بود؛ بنابراین قیمت‌های پیشنهادی در فاصله یک هفته حدود ۲.۲۵ درصد افزایش داشته‌اند.

البته باید توجه داشت که این ارقام، قیمت پیشنهادی آگهی‌ها هستند و نه لزوما قیمت نهایی قرارداد. به همین دلیل نمی‌توان میانگین آگهی‌های ملکی را بدون توضیح، معادل میانگین قیمت معاملات قطعی دانست.

قیمت مسکن در هفته اول مهر به چه عددی رسید؟

بررسی داده‌های ابتدای مهر نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در شروع پاییز با کاهش عمومی قیمت‌های پیشنهادی مواجه نشده است. در یکی از شاخص‌های بازار، میانگین قیمت هر مترمربع در ابتدای مهر حدود ۲۸۱ میلیون و ۶۳۶ هزار تومان گزارش شده است. این رقم نسبت به هفته قبل بیش از ۶ میلیون تومان افزایش نشان می‌دهد.

از سوی دیگر، داده‌های منتشرشده بر مبنای داشبورد قیمت مسکن «دنیای اقتصاد» تصویر متفاوتی از میانگین قیمت پیشنهادی مناطق ۲۲گانه ارائه می‌کند و میانگین ابتدای مهر را حدود ۲۳۶ میلیون تومان برای هر مترمربع نشان می‌دهد. این اختلاف نشان می‌دهد روش نمونه‌گیری، تعداد فایل‌ها و ترکیب مناطق می‌تواند میانگین‌های اعلام‌شده را تغییر دهد.

بنابراین برای انتشار قیمت مسکن در هفته اول مهر، بهتر است به جای اعلام یک عدد به عنوان «قیمت قطعی تهران»، از عبارت «میانگین قیمت پیشنهادی» استفاده شود.

جدول قیمت مسکن تهران در هفته اول مهر ۱۴۰۵

در جدول زیر، ارقام موجود از گزارش‌های بازار برای برخی مناطق تهران آورده شده است. این اعداد عمدتا قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های فروش هستند و قیمت نهایی معامله می‌تواند با توجه به سن بنا، امکانات، طبقه، پارکینگ، آسانسور، موقعیت و شرایط فروش تفاوت داشته باشد.

منبع ارقام مناطق مختلف، گزارش‌های منتشرشده درباره فایل‌های عرضه‌شده در بازار است و نباید آن را جدول قیمت قطعی معاملات تلقی کرد.

گران‌ترین مناطق تهران در شروع مهر کدامند؟

بازار مسکن مناطق شمالی تهران همچنان فاصله زیادی با مناطق جنوبی دارد. بر اساس داده‌های مربوط به فایل‌های عرضه‌شده در ابتدای مهر، منطقه یک با میانگین حدود ۶۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع در صدر قیمت‌های پیشنهادی قرار گرفته است.

پس از منطقه یک، منطقه سه با حدود ۴۳۲ میلیون تومان در هر مترمربع در میان مناطق گران‌قیمت قرار دارد. مناطق ۲ و ۶ نیز در بخش بالای جدول قیمت قرار گرفته‌اند.

این ارقام به این معنا نیست که تمام آپارتمان‌های این مناطق با چنین قیمتی معامله می‌شوند. قیمت یک واحد مسکونی حتی در یک محله می‌تواند بر اساس عمر ساختمان، خیابان، عرض گذر، امکانات و وضعیت سند اختلاف قابل توجهی داشته باشد.

قیمت خانه در مناطق ارزان‌تر تهران چقدر است؟

در سوی دیگر بازار، مناطق جنوبی تهران همچنان قیمت‌های پایین‌تری نسبت به مناطق شمالی دارند.

در داده‌های ابتدای مهر، منطقه ۱۶ با حدود ۱۲۱ میلیون تومان برای هر مترمربع در پایین‌ترین سطح قیمت پیشنهادی قرار گرفته است. مناطق ۱۸ و ۱۷ نیز به ترتیب در محدوده حدود ۱۲۴ و ۱۳۱ میلیون تومان برای هر مترمربع قرار داشته‌اند.

برای نمونه، قیمت یک آپارتمان ۶۰ متری با میانگین ۱۲۱ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، حدود ۷ میلیارد و ۲۶۰ میلیون تومان خواهد بود؛ البته این محاسبه صرفا بر اساس میانگین قیمت پیشنهادی است و قیمت نهایی یک واحد مشخص می‌تواند متفاوت باشد.

در مناطق گران‌تر، همین متراژ با قیمت‌های بسیار بالاتری روبه‌رو می‌شود.

قیمت مسکن در غرب تهران؛ طرشت چند؟

طرشت یکی از مناطقی است که در روزهای پایانی شهریور و آغاز مهر مورد توجه خریداران قرار گرفته است. گزارش‌های منتشرشده از بازار این منطقه نشان می‌دهد تنوع فایل‌ها از واحدهای نوساز تا ساختمان‌های قدیمی زیاد است و همین موضوع باعث ایجاد دامنه قیمتی قابل توجه شده است.

در چنین مناطقی، اعلام یک نرخ واحد برای تمام آپارتمان‌ها می‌تواند گمراه‌کننده باشد. برای مقایسه قیمت، باید حداقل چهار عامل شامل سن ساختمان، متراژ، موقعیت دقیق و امکانات واحد در نظر گرفته شود.

قیمت مسکن در مناطق ۶ و ۷ تهران

در روزهای پایانی شهریور، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان در مناطق ۶ و ۷ تهران حدود ۲۷۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع گزارش شده بود.

به این ترتیب، یک واحد ۷۰ متری با چنین میانگینی ارزش پیشنهادی حدود ۱۹ میلیارد و ۱۱۰ میلیون تومان خواهد داشت. البته این رقم صرفا یک محاسبه بر اساس متوسط قیمت هر مترمربع است و نباید آن را قیمت قطعی یک واحد مشخص دانست.

قیمت مسکن در شمال تهران به چند میلیون تومان رسید؟

در مناطق یک و سه، فاصله قیمت با بخش‌های جنوبی پایتخت بسیار زیاد است. گزارش‌های روزهای ابتدایی مهر از قیمت‌های پیشنهادی بسیار بالا در نیاوران، الهیه و تجریش خبر می‌دهند و در برخی فایل‌های لوکس، قیمت هر مترمربع به محدوده‌های چند صد میلیون تومانی رسیده است.

در بخش لوکس بازار، عواملی مانند متراژ بالا، مشاعات، لابی، تعداد پارکینگ، کیفیت ساخت، چشم‌انداز، موقعیت خیابان و امکانات ساختمان تاثیر زیادی بر قیمت نهایی دارند.

به همین دلیل مقایسه یک آپارتمان معمولی در یک منطقه با یک واحد لوکس در همان منطقه می‌تواند تصویر دقیقی از بازار ارائه نکند.

چرا قیمت پیشنهادی مسکن در شروع پاییز افزایش پیدا کرده است؟

یکی از عوامل مورد توجه فعالان بازار، افزایش هزینه ساخت و تغییر انتظارات قیمتی است. در گزارش‌های مربوط به شهریور ۱۴۰۵، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان اعلام شده بود؛ هرچند این رقم بسته به پروژه و سطح کیفیت ساخت متفاوت است.

از طرف دیگر، گزارش‌های بازار به اثر نرخ ارز و انتظارات تورمی بر قیمت‌گذاری فایل‌های ملکی اشاره کرده‌اند. در عین حال، رکود معاملات باعث شده رشد قیمت پیشنهادی لزوما به معنی رشد متناسب تعداد معاملات نباشد.

به همین دلیل، بازار مسکن در ابتدای مهر را می‌توان بازاری با قیمت‌های پیشنهادی بالا و قدرت خرید محدود توصیف کرد؛ بدون اینکه از روی آگهی‌ها بتوان درباره قیمت قطعی تمام معاملات حکم کلی صادر کرد.

آیا قیمت مسکن در هفته اول مهر ارزان شده است؟

داده‌های موجود از کاهش عمومی قیمت‌های پیشنهادی در شروع مهر حکایت نمی‌کنند. شاخص قیمت آگهی‌های تهران در فاصله ۲۴ تا ۳۱ شهریور افزایش داشته و در ابتدای مهر نیز قیمت‌های پیشنهادی در سطح بالایی باقی مانده‌اند.

با این حال، این موضوع به معنای آن نیست که تمام فایل‌های مسکن گران‌تر شده‌اند. در بازار واقعی ممکن است فروشنده‌ای برای فروش سریع‌تر ملک، تخفیف ارائه کند یا قیمت فایل خود را کاهش دهد.

بنابراین روند قیمت مسکن باید در دو بخش بررسی شود: «قیمت پیشنهادی فروشنده» و «قیمت نهایی معامله».

وضعیت معاملات مسکن در هفته اول مهر چگونه است؟

یکی از مشکلات تحلیل بازار مسکن در شرایط فعلی، تفاوت میان داده‌های آگهی و معاملات قطعی است. در برخی گزارش‌ها نیز به کاهش شفافیت آماری معاملات تهران و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های معامله‌شده اشاره شده است.

این موضوع برای خریداران اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است قیمت درج‌شده در یک سایت ملکی، قیمت مورد انتظار فروشنده باشد و در مذاکرات نهایی کاهش پیدا کند.

در نتیجه، خریدار نباید تنها بر اساس قیمت یک یا چند آگهی تصمیم‌گیری کند. مقایسه چند فایل مشابه در همان محله و پرس‌وجو درباره قیمت معاملات انجام‌شده، تصویر دقیق‌تری ایجاد می‌کند.

جدول قیمت تقریبی آپارتمان بر اساس متراژ

اگر میانگین‌های اعلام‌شده برای برخی مناطق را مبنا قرار دهیم، ارزش تقریبی ملک به شکل زیر محاسبه می‌شود:

این جدول صرفا محاسبه ریاضی بر اساس قیمت‌های متوسط گزارش‌شده است و قیمت یک واحد مشخص را نشان نمی‌دهد.

چشم‌انداز قیمت مسکن در ادامه مهر

برای قیمت مسکن در ادامه مهر نمی‌توان یک رقم قطعی اعلام کرد. بازار به متغیرهایی مانند نرخ ارز، هزینه ساخت، تورم عمومی، توان خرید خانوار، میزان عرضه فایل و حجم معاملات واکنش نشان می‌دهد.

آنچه در هفته اول مهر مشاهده می‌شود، باقی ماندن قیمت‌های پیشنهادی در سطوح بالا و ادامه شکاف شدید میان مناطق مختلف تهران است. از سوی دیگر، پایین بودن قدرت خرید خانوار می‌تواند مانع از تبدیل تمام افزایش قیمت‌های پیشنهادی به معاملات قطعی شود.

به همین دلیل، برای بررسی دقیق‌تر قیمت مسکن در مهرماه، باید علاوه بر آگهی‌ها، اطلاعات معاملات قطعی نیز در دسترس باشد.

جمع‌بندی قیمت مسکن در هفته اول مهر ۱۴۰۵

بازار مسکن تهران در هفته اول مهر ۱۴۰۵ با قیمت‌های پیشنهادی بالا وارد پاییز شده است. داده‌های مختلف بازار، بسته به روش محاسبه و نمونه فایل‌ها، میانگین‌هایی از حدود ۲۳۶ تا بیش از ۲۸۱ میلیون تومان برای هر مترمربع در تهران نشان می‌دهند.

در مناطق شمالی، قیمت‌های پیشنهادی می‌تواند به چند صد میلیون تومان برای هر مترمربع برسد، در حالی که در برخی مناطق جنوبی مانند مناطق ۱۶، ۱۷ و ۱۸، میانگین فایل‌های عرضه‌شده در محدوده ۱۲۱ تا ۱۳۱ میلیون تومان گزارش شده است.

نکته کلیدی این است که این ارقام عمدتا مربوط به قیمت‌های پیشنهادی هستند و برای اعلام «قیمت قطعی مسکن» باید اطلاعات معاملات نهایی ملاک قرار گیرد.

پایان/*

ببین و بخون را در ایتا، روبیکا، پیام رسان بله و تلگرام دنبال کنید.